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Deutschland mit 8 Städten: Aussichten auf Konsolidierung für den deutschen Büroimmobilienmarkt Die durchschnittliche Leerstandsquote, der acht größten Büromärkte in Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) dürfte sich bis zum Jahresende auf etwa 11% erhöhen. Im Vergleich zu den Vorjahren wird sich der Anstieg weiter abflachen, was einerseits auf eine insgesamt rückläufige Neubautätigkeit zurückzuführen ist. Andererseits ist zu erwarten, dass die konjunkturbedingte schwache Flächennachfrage mit der Belebung der Wirtschaft zeit verzögert wieder zunehmen wird. Vor diesem Hintergrund sollten sich die Büroimmobilienmärkte im Jahr 2005 leicht erholen, so die HVB Expertise, die Immobilienberatungsgesellschaft der HVB Group, in ihrer neuesten Analyse. Auch bei den Mieten dürfte sich der Rückgang weiter abschwächen bzw. eine Stabilisierung einsetzen. Vermietungsleistung nach wie vor gering Auf Grund des schleppenden Wirtschaftsverlaufs und der schwachen Nachfrage war die Vermietungsleistung zwischen 2000 und 2002 durch eine starke Abwärtsbewegung gekennzeichnet, die im Jahr 2003 in eine Seitwärtsentwicklung überging. Im ersten Halbjahr 2004 wurden in den in der Analyse betrachteten acht Städten insgesamt ca. 1 Mio. Quadratmeter Bürofläche neu vermietet, so dass auch im laufenden Jahr nicht mit einer Trendumkehr gerechnet wird. Vielmehr ist davon auszugehen, dass vor allem die Bürostandorte München, Frankfurt und Hamburg - gemessen an der absoluten Quadratmeterzahl der Vermietungsleistung - weiterhin deutlich hinter den Werten des Jahres 2000 zurückbleiben werden. Schwache Nachfrage bei umfangreichem Angebot Der schwächeren Nachfrage stand innerhalb der letzten Jahre eine umfangreiche Angebotsausweitung durch neue Büroflächen gegenüber. Wenngleich die Investitionen in neue Büros angesichts der damals positiven Rahmenbedingungen gerechtfertigt schienen, so kommen die fertig gestellten Objekte nun in Zeiten einer verhaltenen Konjunktur auf den Markt. In der Folge haben die Leerstandsvolumina an allen acht betrachteten Bürostandorten deutlich zugenommen. Mittlerweile hat sich die Neubautätigkeit jedoch reduziert. Mietrückgang noch nicht gestoppt In den letzten beiden Jahren sind die Mieten an allen acht betrachteten Büromärkten gefallen. Zieht man die Erfahrungswerte der 90er Jahre hinsichtlich Büroflächenleerstand und Mietanpassungsverhalten heran, so dürfte diese Entwicklung noch nicht beendet sein. Dabei ist deutlich zwischen Preisniveau und -verlauf zu unterscheiden. Nach mehrjähriger Marktanpassung sind die Mieten bei Neuverträgen an allen Büromärkten vergleichsweise günstig, was auf eine hohe Marktflexibilität und -effizienz hindeutet. Weitere starke Rückgänge sind also nicht zu erwarten, es sei denn, die Märkte werden durch neue negative Impulse zusätzlich belastet. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn die gesamtwirtschaftliche Entwicklung stark hinter den Erwartungen zurückbliebe. HINWEIS: Zu der Immobilienmarktanalyse kann die HVB Expertise Karten, Tabellen und Grafiken für die redaktionelle Verwendung bereitstellen (Bestellungen unter 089-3783074). Die 24-seitige Immobilienmarktanalyse "Büromarkt Deutschland" der HVB Expertise kann gegen eine Schutzgebühr von EUR 25 per Telefax unter (089) 378 24688 oder per E-Mail info@hvbexpertise.de geordert werden. Auf der Website www.hvbexpertise.de finden Sie unter dem Kapitel "Downloadcenter" im Unterpunkt "Bestellung kostenpflichtig" weiterführende Informationen. Kontaktinformationen: Katrin Steinke Tel.: 089/378-30381 katri.steinke@hvb.de Hartmut Pfeifer Tel.: 089/378-44959 hartmut.pfeifer@hvb.de
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